買房不可不走的一部就是房屋價格評估。房屋的評估價決定了買家可以貸款多少，讓買家了解即將入手的房子的性價比和市值情況，也可以幫助買家檢驗業主和中介是否有亂抬價的情況。所以，房屋評估真的是很重要。今天，深美林評估給大家詳細分析房屋評估的方法和步驟，教你自己估價，免吃虧哦。

　　二手房評估價是指采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

　　影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。

　　一：評估的方法和步驟

　　二手房評估價影響因素，在二手房價格的測算上，要抓住以下因素。

　　1、房屋因素

　　舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%，而朝向如無朝南窗則為-5%。

　　房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。

　　2、環境因素

　　環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中小學區的為+15%。

　　3、心理因素

　　如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

　　二：房地產評估收費標準

　　在房屋買賣過程中，房產有時候需要進行房地產評估，房地產評估費用是怎樣收取的，這是很多購房者關心的問題。房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

　　三：房屋評估的方法

　　房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。

　　1、成本法

　　針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

　　2、市場比較法

　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

　　3、剩余法

　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

　　4、收益法

　　房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

　　5、假設開發法

　　對于一個未完成的房地產開發項目，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

　　6、基準地價法

　　對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　7、路線價法

　　土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

　　8、實際的做法

　　根據該房產的建成年份，土地使用年限，朝向，樓層，格局，地段，配套，裝修狀況等，結合市場上實際成交的價格，加上市場風險及銀行認可保守度等原因，以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了。